Kako Se Vrši Procena Vrednosti Nepokretnosti?
Kada klijent odluči da angažuje procenitelja, prvo što mora da uradi je da obezbedi dokumentaciju koja je navedena na početnoj strani. Izvod iz lista nepokretnosti je lična karta nekretnine i zato mora da bude ne starija od mesec dana, kako bi procenitelj mogao da proveri pravni status nepokretnosti.
Nakon ove provere, ako je sve u redu, procenitelj će izaći na teren i pregledati i slikati nepokretnost, a slike će biti deo Izveštaja o proceni koji će procenitelj napraviti. Vizuelni pregled nepokretnosti je bitan i zato što procenitelj mora da sagleda lokaciju i stanje objekta, tj. nepokretnosti kako bi mogao da utvrdi odgovarajuću vrednost nepokretnosti.
Tak nakon svega ovoga on pristupa primeni odgovarajuće metode
Metode procene vrednosti nepokretnosti
Postoje tri priznata pristupa ili metode procene vrednosti
Komparativni pristup – do procenjene vrednosti se dolazi poređenjem predmetne nepokretnosti sa identičnim ili sličnim nepokretnostima za koje su dostupne informacije o ostvarenim transakcijama.Nacionalni standardi(“Pravilnik o nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja“, Službeni glasnik RS br. 250 od 20. jula 2017.).
Za primenu ovog pristupa potrebno je pažljivo praćenje tržišta.
Ova metoda se uglavnom koristi za stanove, porodične kuće i kuće u nizu, za procenu poljoprivrednog zemljišta kao i za druge nepokretnosti za koje postoji dovoljan broj uporedivih transakcija na tržištu. U slučaju izgrađenog zemljišta koje je u privatnoj svojini pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena se koristi za određivanje vrednosti zemljišta i u troškovnom i u prinosnom pristupu.
Prinosni pristup – omogućava utvrđivanje vrednosti nepokretnosti pretvaranjem budućih novčanih tokova u jedinstvenu vrednost svođenjem na sadašnju vrednost.Nacionalni standardi(“Pravilnik o nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja“, Službeni glasnik RS br. 250 od 20. jula 2017.).
Kod primene prinosnog pristupa tržišna vrednost se određuje kapitalizacijom neto prihoda koji će nastati korišćenjem nepokretnosti tokom njeog ekonomskog veka u periodu posle datuma procene ili koji je postignut u prethodnom periodu uz adekvatnu stopu kapitalizacije.
Prinosni pristup je potrebno da se koristi ukoliko se nepokretnost, koja se procenjuje, koristi za ostvarivanje prihoda (sve komercijalne nepokretnosti).
Troškovni pristup – se najčešće primenjuje za procenu nepokretnosti metodom troškovne zamene. On se obično koristi kada nema uporedivih transakcijasličnih nepokretnosti ili nema stvarnog potencijalnog prihoda koji bi vlasnik nepokretnosti uživao. Nacionalni standardi (“Pravilnik o nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja“, Službeni glasnik RS br. 250 od 20. jula 2017.).
Troškovni pristup se prvenstveno koristi za procenu specijalizovanih nepokretnosti koje se retko ili nikada ne prodaju na tržištu, osim kroz prodaju privrednih subjekata Ili subjekata čiji su deo.
Trošak zamene nepokretnosti sadrži I dodatne troškove: vrednost zemljišta, infrastrukture, cena izrade projekta I trošak finasiranja koje bi učesnik na tržištumorao da snosi da bi stvoriosavremeni ekvivalent.
Cena savremenog ekvivalenta se potom usklađuje u pogledu zastarelosti kako bi se došlo do iznosa za koji je nepokretnost kupcu manje vredna od savremenog ekvivalenta, zbog svog fizičkog stanja, funkcionalnei ekonomske upotrebljivosti.
