Kako se vrši procena vrednosti hotela, restorana, spa centara itd…?
Profitna metodologija se primarno vezuje za nepokretnosti, definisane pod okriljem pojma Trade related property. Medjunarodni standardi za procenu vrednosti (IVS) ovaj pojam definišu na sledeći način: “Trade related properties predstavljaju sve tipove nepokretnosti, napravljene namenski za neki konkretan biznis, a čija vrednost direktno odslikava operativni potencijal biznisa za koji je napravljena i od njega zavisi”.
Tipični primeri ovakvih nepokretnosti su hoteli, benzinske stanice, komercijalni dugogodišnji zasadi, bioskopi, mini-hidroelektrane, kablovsko-distributivni sistemi, itd.
Razlika ove metodologije i novčanog toka, koji se projektuje i diskontuje, u poredjenju sa procenama npr. kancelarijskog prostora, je da je vrednost ovih nepokretnosti suštinski i direktno vezana za kontinuitet poslovanja predmetnog biznisa, iz koga i potiče, i da je vrednost, koja je predmet projekcije, operativni profit predmetnog biznisa.
Postoje dva glavna problema, vezana za primenu ove metodologije:
- Ne raspolažemo operativnim podacima za nepokretnosti, koju procenjujemo
- Nepokretnost, odnosno biznis, koji procenjujemo, nije operativan
Korišćenje prosečnih tržišnih ili pak pretpostavljenih podataka za uporedive nepokretnosti/biznise se može pokazati kao rizično, jer je svaki biznis različit u nekom delu, makar bila u pitanju dva hotela iste kategorije i veličine, na istoj mikrolokaciji. Praksa je pokazala da često jedan može poslovati znatno bolje od drugog zbog nekih specifičnih razloga. S tim u vidu, korišćenje podataka koji nisu operativni podaci za biznis koji se procenjuje, otvara procenu velikom riziku od nepreciznosti i okolnosti pod kojima je procena radjena, kao i sve eventualne posebne pretpostavke, moraju biti jasno naznačene u procenu vrednosti!
Tehnika Diskontovanja novčanih tokova se zasniva na premisi da je vrednost nekretnine jednaka sumi sadašnje vrednosti svih budućih tokova novca.
Proces dodavanja sadašnje vrednosti za svaki budući priliv novca i povraćaj (reversion) se naziva analiza diskontovanog toka novca, što je moderna tehnika analize kapitalizacije prihoda koja se koristi na tržištu u SAD i zemljama zapada.
Analiza DNT zahteva od procenitelja da sledi određene postupke a ti postupci imaju dobre i loše strane. Moraju biti procenjeni sadašnji i budući nivoi potencijalnog bruto prihoda nekretnine . Kao i kod svake druge prognoze, ove projekcije će varirati od jednog procenitelja do drugog. U postupku direktne kapitalizacije, procenjuju se samo jednogodišnji prihod i troškovi ali procenitelj stavlja akcenat na analizu te jedne godine, što znači da bi mala greška u toj projekciji značila veliku grešku u zaključku.
Pri primeni modela DNT analizira se više godina, tako da će projekcija bilo koje godine imati mnogo manji efekat na sveukupni rezultat. Procenitelji moraju projektovati i gubitke usled neiskorišćenosti i problema u naplati tokom nekoliko godina. U modelu direktne kapitalizacije procena neiskorišćenosti može se korigovati za prvu godinu ali ne i za drugu, treću ili za godine koje slede. Ukoliko nekretnina ima veliku stopu nepopunjenosti, novcani tok iz prve godine bi mogao biti negativan a nekretnina bi mogla da ne bude profitabilna narednih nekoliko godina.
Direktna kapitalizacija je beskorisna u ovakvom scenariju, a model DNT omogućava proceniteljima da postave realne iznose gubitaka po pitanju nepopunjenosti prostora. Upravo se kod komplikovanijih situacija sa nekretninama ili kod nekretnina u razvoju, analiza DNT uzima kao osnovna tehnika procene gubitaka usled neiskorišćenosti i problema u naplati;
Procenitelji takođe moraju da procene troškove. I ovde je analiza DNT superiorna tehnika u odnosu na ostale jer dopušta procenitelju da izračuna dugoročnije troškove, tokom godina u kojima će se oni pojaviti.
Povracaj (reversion) i godisnji prihodi se diskontuju posebno, svaki u odnosu na specificni rizik koji se moze sagledati
Analiza DNT daje proceniteljima jednostavan i razuman odgovor upravo pri prognozi gubitaka usled neiskorišćenosti i problema u naplati. Tu je direktna kapitalizacija ograničena, jer procena jednogodišnjih gubitaka usled neiskorišćenosti i neredovne naplate obično nije indikativna za nekoliko sledećih godina. Procena se najbolje može podupreti skorom istorijom zakupa predmetne nepokretnosti ili gubicima koji se pojavljuju kod poredbeih nekretnina u okruženju. Gubici usled neiskorišćenosti ili problema u naplati, mogu se u početku javiti kao velika suma koja se potom polako smanjuje, tokom sledećih godina, do postizanja stabilizacije prihoda. Procena gubitaka će biti kombinacija podataka dobijenih istraživanjem, proceniteljevog saznanja o lokalnom tržištu i pojedinih tržišnih iskustava.
Potencijalni bruto prihod Prve projekcije se odnose na procenu potencijalnog bruto prihoda. Za jedinice koje nisu pod zakupom u vreme vrsenja procene se pretpostavlja da bi mogle da budu izdate u bliskoj budućnosti, na uobicajeni rok od 5 godina. Na nekim drugim tržištima ovo može ali i ne mora biti isto. Svako tržište ima različitu praksu i procenitelji moraju to da uzmu u obzir.
Efektivni bruto prihod – Procena efektivnog bruto prihoda je razlika izmedju procenjenog potencijalnog bruto prihoda i procenjenih gubitaka usled neiskorišćenosti i problema u naplati.
Operativni Troškovi-Procena troškova je još jedna oblast u kojoj model DNT pokazuje svu svoju snagu. Dozvoljava proceniteljima da procene i postave velike, neuobičajene ili jednokrtatne isplate u godinama kada se one zapravo i dogode. Sveukupni troškovi obično se povećavaju po sličnoj stopi kao i prihodi, ali ponekad se troskovi uvecavaju više od prihoda. Fiksni troškovi će obično ići uz stopu inflacije ali na njih može uticati i lokalno okruženje. Nekretnine mogu trpeti stroga povećanja troškova kroz poreze ili osiguranje .
Kada se efektivni bruto prihod umanji za operativne troškove dobija se Neto operativni prihod. Diskontovanjem se neto operativni prihod svodi na sadašnju vrednost Kada se vrši procena trzisne vrednosti, diskontna stopa bi trebalo da predstavlja tržisnu stopu prinosa na predmetnom tržištu.
Sadašnja vrednost nekretnine se utvrdjuje sumiranjem sadašnje vrednosti neto priliva u projektovanom periodu i sadašnje vrednosti povraćaja (reversion).
Mana ovog metoda je da male greske imaju velike posledice i da postoje teskoce u projekciji buducih novcanih tokova.
