Metod za procenu vrednosti stanova, kuća, zemljišta…
Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena zasniva se na informacijama sa tržišta o kupoprodajnim transakcijama ili pak cena iz ponuda, za imovinu koja je uporediva sa imovinom čija se vrednost procenjuje. Pored toga, potrebno je da budu ispunjeni i sledeću uslovi:
• Transakcije moraju biti između nepovezanih lica;
• Transakcije moraju biti pod normalnim tržišnim okolnostima.
U postupku procene, potrebno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti, za sva bitna odstupanja imovine koja se vrednuje od imovine sa kojom se vrši poređenje, po osnovu:
• lokacije i blizine saobraćajnica,
• prateće infrastrukture,
• veličine objekta i urbanističkih parametara,
• kvaliteta gradnje,
• godine izgradnje ili adaptacije,
• tekućim održavanjima i izvršenim dodatnim ulaganjima do dana procene, kao i
• vremenskom periodu od obavljene transakcije do dana procene.
Najčešće sa za svaku od uporedivih nepokretnosti vrši korigovanje cene po metru kvadratnom, da bi ona odražavala tržišnu vrednost predmetne nepokretnosti. Drugim rečima, pojedini parametri uporedivih nepokretnosti se koriguju da bi bili što sličniji parametrima predmetne nepokretnosti. Karakteristike uporedivih nepokretnosti koje su kvalitetnije u odnosu na predmetnu nepokretnost, korigovaće cenu po kvadratnom metru naniže, dok će lošija obeležja korigovati cenu naviše. Sva procentualna korigovanja naniže i naviše, procenitelj zasniva na poznavanju tržišta i načina na koji pojedina obeležja mogu da utiču na cenu. Ovaj proces je u priličnoj meri subjektivan i zahteva iskustvo procenitelja, inače može doći do ozbiljnih grešaka.
U članu 5.3. Nacionalnih standarada za procenu vrednosti 3 (NSP 3) u sklopu Pravilnika o Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja objavljenog u Sl.gl.RS., br. 70/2017,g, se kaže:
“Kod Komparativnog pristupa, prvi korak je uzeti u obzir realizovane cene istih ili sličnih nepokretnosti koje su nedavno ostvarene na tržištu. Može biti neophodno da se usklade informacije o cenama ostvarenim u drugim transakcijama kako bi se u obzir uzele razlike u uslovima tih transakcija i osnov procene, kao i moguće pretpostavke koje treba napraviti u toku procene koja se vrši. Mogu se javiti razlike u pravnim, ekonomskim ili fizičkim osobinama između uporedivih transakcija i nepokretnosti čija se vrednost procenjuje.“
Kod primene pristupa direktnog upoređivanja prodajnih cena (ostvarenih transakcija) vrednost nepokretnosti se određuje upoređivanjem imovine čija se vrednost procenjuje sa kuporodajnim cenama ostvarenim na tržištu u određenom vremenskom periodu. Za primenu ovog pristupa potrebno je pažljivo praćenje tržišta.
Ova metoda se uglavnom koristi za stanove, porodične kuće i kuće u nizu, za procenu poljoprivrednog zemljišta kao i za druge nepokretnosti za koje postoji dovoljan broj uporedivih transakcija na tržištu. U slučaju izgrađenog zemljišta koje je u privatnoj svojini pristup direktnog upoređivanja prodajnih cena se koristi za određivanje vrednosti zemljišta i u troškovnom i u prinosnom pristupu.
NAPOMENA: Prioritet imaju ostvarene transakcije. Kako nije dozvoljeno bazirati procenu samo na oglašenim cenama, već je potrebno prikazati i zvanične podatke – druge dokaze iz javno dostupnih sredstava informisanja (RGZ, DOMEX, poreske cene) u cilju prikupljanja dokaza koji će podržati ponuđene cene (iz oglasa), pristupio sam izradi ovog zadatka u tom duhu. Takođe, s obzirom na mogućnost uvida u bazu podataka Narodne Banke Srbije o procenjenim vrednostima / ostvarenim transakcijama, licencirani procenitelji takođe mogu koristiti i podatke iz ove baze.
