Prinosna metoda se bazira na pretpostavci da vrednost imovine zavisi od njene mogućnosti da generiše prihod za vlasnika. U praksi se najčešće koriste dva metoda ovog pristupa:

Kako se vrši procena vrednosti lokala?

Metod direktne kapitalizacije

Ovde ćemo objasniti prvi od navedenih prinosnih metoda, koji se u najvećoj meri oslanja na transakcije sa tržišta odnosno, na informacije o prodajnim cenama i ostvarenim zakupninama kod uporedivih nepokretnosti. U tom smislu, ovaj metod u velikoj meri podseća na pristup direktnog uporedjivanja prodajnih cena, ali se od njega razlikuje po tome što se ovaj metod fokusira na kapacitete uporedivih nepokretnosti da generišu prihod, u odnosu na cenu po kojoj su prodate. Nakon toga se vrši kapitalizacija ostvarenih rezultata.

Kod ovog metoda, najpre se izračunava neto operativni prihod za uporedive nepokretnosti u vreme njihove prodaje, koji predstavlja iznos koji se dobija oduzimanjem operativnih troškova od bruto prihoda nepokretnosti, ostvarenih od renti za iznajmljeni prostor i drugih prihoda. Stavljanjem u odnos tako utvrdjenih neto operativnih prihoda i prodajne cene, dobija se stopa kapitalizacije (Cap Rate ili R)

R = Neto operativni prihod / Vrednost investicije (prodajna cena)

Vrednost nekretnine koja je predmet procene, dobija se deljenjem očekivanog neto operativnog prihoda te nepokretnosti sa stopom kapitalizacije, koja je dobijena iz podataka o transakcijama uporedivih nepokretnosti.

Stopa kapitalizacije u kontekstu primene metode direktne kapitalizacije se odnosi na pojam all risk yield, koji se sa tržišta dobija kao neto renta, za nepokretnost izdata u skladu sa tržišnim uslovima, i kupoprodajne cene za tu nepokretnost.

Razlika all risk yield pojma u odnosu na initial yield pojam je što se drugi dobija deljenjem trenutne neto rente nepokretnosti sa kupoprodajnom cenom tj. navedena dva pojma mogu biti jednaka samo ukoliko je nepokretnost u trenutku vršenja procene izdata pod tržišnim uslovima.

Ova metodologija se primarno koristi kod jednostavnijih nepokretnosti, koje mali broj zakupaca, izdate su po tržišnim uslovima ili trenutno nisu u zakupu, a njihovo izdavanje po tržišnim uslovima je realistično. Finalno, primena ove metodologije je opravdana u slučajevima kada projekcije kretanja tržišta nekretnina ne pokazuju značajne oscilacije u trendu.

Korišćenje ovog metoda ne osigurava investitora da nekretnina koja je kupljena predstavlja dobru investiciju, već osigurava samo da nepokretnost nije plaćena više u odnosu na konkurentnu cenu na tržištu, tj. u odnosu na iznos koji su platili drugi investitori za slične nepokretnosti.

Stopa kapitalizacije je pod uticajem tržišnih okolnosti. U tom smislu neočekivani rast ponude komercijalnih nekretnina, u odnosu na tražnju, dovodi do pada cena nekretnina i porasta stope kapitalizacije i obratno. Takodje, na stopu kapitalizacije utiču i promene na tržištu kapitala, tj. promene kamatnih stopa. Porast kamatnih stopa izaziva rast diskontne stope, tj. rast zahtevanog prinosa od strane investitora. To dovodi do snižavanja cena i porasta stope kapitalizacije. Pad kamatnih stopa ima suprotan efekat.

Primena ovog metoda uvek zahteva veliku dozu opreznosti prilikom kalkulacije stope kapitalizacije. Nekretnine koje su izabrane za poredjenje, moraju biti veoma slične predmetnoj nepokretnosti, u gotovo svim bitnim parametrima: kvalitet konstrukcije, veličina, starost, funkcionalnost, operativna efikasnost, kao i dužina i stabilnost ugovora o zakupu. Metod kapitalizacije je primenjljiv ukoliko je nepokretnost koja se procenjuje dostigla stabilan nivo neto priliva i kada se ne očekuje značajne promene u budućnosti. Kod novih, a naročito reprezentativnih i po raznim karakteristikama jedinstvenih nepokretnosti, kao i prilikom vrednovanja projekata razvoja budućih nekretnina, najpouzdaniji je metod diskontovanja novčanih tokova, koji najrealnije reprezentuje prinosni pristup.

Kod primene prinosnog pristupa tržišna vrednost se određuje kapitalizacijom neto prihoda koji se očekuje u periodu posle datuma procene ili koji je postignut u prethodnom periodu uz adekvatnu stopu kapitalizacije i u skladu sa očekivanim preostalim ekonomskim životnim vekom nepokretnosti.

U normalnim okolnostima prinosni pristup mora da se koristi ukoliko se procenjivana nepokretnost koristi za ostvarivanje prihoda (sve komercijalne nepokretnosti). Ova metoda se najčešće koristi za poslovne i komercijalne objekte koji se izdaju u zakup, kao i za nepokretnosti za mešovitu upotrebu (hoteli, turističke nepokretnosti, itd.). Prinosni pristup može da se primenjuje i za nepokretnosti za ličnu upotrebu, ali koje je moguće iznajmljivati.